Seiring dengan perkembangan ekonomi nasional, industri properti pada umumnya juga
mengalami peningkatan yang searah. Meningkatnya aktivitas pada industri properti dapat
dijadikan petunjuk mulai membaiknya atau bangkitnya kembali kegiatan ekonomi.
Dengan kata lain, kegiatan di bidang properti dapat dijadikan indikator seberapa aktifnya
kegiatan ekonomi secara umum yang sedang berlangsung. Namun demikian,
perkembangan industri properti perlu dicermati secara hati-hati karena dapat
memberikan dampak pada dua sisi yang berbeda. Di satu sisi, industri properti dapat
menjadi pendorong bagi kegiatan ekonomi karena meningkatnya kegiatan di bidang
properti akan mendorong naiknya berbagai kegiatan di sektor-sektor lain yang terkait.
Dalam hal ini sektor properti memiliki efek pelipatgandaan (multiplier effect) yakni dengan
mendorong serangkaian aktivitas sektor ekonomi yang lain. Seluruh kegiatan ekonomi
baik dalam bidang jasa maupun barang pada dasarnya akan selalu membutuhkan produk
properti sebagai salah satu faktor produksi. Sebagai contoh, kegiatan jasa perbankan yang
memberikan jasa keuangan juga masih memerlukan adanya produk properti secara aktif
sebagai tempat atau sarana untuk melakukan transaksi. Demikian pula, kegiatan produksi
atau perdagangan maupun perkebunan/pertanian akan selalu membutuhkan produk
properti sebagai sarana kegiatannya. Dengan demikian, kebutuhan akan produk properti
akan terus meningkat sejalan dengan perkembangan kegiatan ekonomi.
Namun di sisi lain, perkembangan industri properti yang berlebihan dapat menimbulkan
dampak negatif bagi perekonomian. Meningkatnya industri properti yang tidak terkendali
sehingga jauh melampaui kebutuhan (over supply) dapat berdampak pada terganggunya
perekonomian nasional. Gangguan tersebut khususnya bila terjadi penurunan harga di
sektor properti secara drastis dengan terjadinya buble burst. Kondisi ini akan
mempengaruhi kondisi keuangan perbankan melalui dua aspek yaitu terganggunya
likuiditas dan nilai jaminan bank serta kinerja debitur di bidang properti. Dalam hal
pangsa kredit properti perbankan cukup tinggi dipastikan akan terjadi vulnerabilitas
secara langsung pada kondisi perbankan. Sementara itu kesulitan likuiditas dan
penurunan nilai jaminan akan mengurangi kemampuan bank untuk mengatasi kredit
macet yang akan timbul. Perkembangan ini dikhawatirkan dapat menciptakan
5
ketidakstabilan sistem keuangan yang pada akhirnya akan merugikan perekonomian
nasional secara keseluruhan.
Mempelajari pengalaman di negara-negara lain termasuk Indonesia sendiri,
perkembangan boom-bust industri properti akan mempengaruhi stabilitas di sektor
finansial yang pada akhirnya akan berimbas pada stabilitas ekonomi makro. Pada periode
pre-krisis, pengembang sangat ekspansif melakukan pembangunan properti dimana
sebagian besar pembiayaan menggunakan fasilitas perbankan baik dalam Rupiah maupun
valuta asing. Namun demikian, pada saat terjadi krisis nilai tukar dan peningkatan suku
bunga kredit secara tajam telah menghempaskan pengembang sekaligus membuat
jatuhnya industri properti. Sekitar 60% (1500 pengembang) telah bangkrut serta kredit
macet di sektor properti meningkat tajam, bahkan sebagian besar masuk ke dalam
pengelolaan Badan Penyehatan Perbankan Nasional (BPPN). Kondisi ini secara otomatis
akan langsung menimbulkan krisis sistem keuangan khususnya perbankan. Dengan
demikian, gejolak dalam industri properti mempengaruhi secara langsung terhadap
stabilitas perbankan.
Setelah masa krisis, industri properti mulai pulih kembali khususnya sejak tahun 2000
dan mengalami peningkatan pesat sehingga sampai dengan tahun 2004 telah mencapai
kapitalisasi Rp.66,18 triliun dari Rp.9,88 triliun pada tahun 2000, atau meningkat sekitar
570 % dalam 4 tahun terakhir1. Suatu lonjakan yang cukup spektakuler. Menyadari
permasalahan tersebut, maka perkembangan sektor properti perlu dicermati agar tidak
menimbulkan dampak negatif di sektor keuangan khususnya pada perbankan. Untuk itu
perlu diketahui perilaku pembentukan supply (sisi penawaran) maupun demand (sisi
permintaan) dalam industri properti, yang secara langsung akan mempengaruhi siklus
boom-bust dalam industri properti. Perkembangan industri properti dipengaruhi antara
lain oleh ekspektasi dan spekulasi baik dari sisi demand maupun supply. Gejolak harga
dalam industri properti akan mempengaruhi kondisi ekonomi, dimana dalam kondisi
terjadi penurunan harga secara tajam merupakan sinyal bahwa perekonomian akan
mengalami permasalahan yang serius dan sebaliknya apabila terjadi peningkatan harga
secara cepat mengindikasikan telah terjadi spekulasi yang tinggi dalam industri properti.
Menurut Davis (2004) siklus properti ditentukan oleh hubungan dinamis antara properti komersial, kredit bank dan makro ekonomi, dimana harga properti merupakan variabel
autonomous yang menimbulkan ekspansi kredit dibandingkan sebaliknya dimana kredit
perbankan mempengaruhi harga properti. Demikian pula Hofmann (2001), meneliti
bahwa terdapat hubungan positif antara kredit riil dengan GDP riil dan harga properti
riil, serta adanya hubungan dinamis interaksi dua arah antara kredit riil dengan harga
properti riil.
Dengan jatuhnya industri properti pada masa krisis ekonomi tahun 1998, ditengarai telah
terjadi perubahan pola pembiayaan dalam industri properti dimana peran perbankan
menjadi relatif berkurang dibandingkan dengan masa pre-krisis. Oleh karena itu perlu
dikaji lebih lanjut apakah peran perbankan masih tetap aktif meskipun tidak secara
langsung melalui pengembang (sisi supply) dan faktor resiko apa yang akan timbul serta
bagaimana implikasinya terhadap stabilitas sistem keuangan. Selain itu perlu diketahui
bagaimana pengembang menyiasati pembiayaan dalam sektor properti dan bagaimana
prospek maupun ekspektasi pelaku di pasar properti terhadap perkembangan sektor
properti mendatang. Untuk itu, maka telah dilakukan survei dan kajian mengenai perilaku
pembiayaan dalam industri properti dengan garis besar harapan pemahaman sebagai
berikut:
1. Mengetahui perilaku pembiayaan dari para pelaku di sektor properti (pengembang,
konsumen dan perbankan).
2. Memahami determinan pokok dan strategis yang mempengaruhi keputusan dalam
supply maupun demand serta infrastruktur pembiayaannya.
3. Mengetahui ekspektasi pelaku di sektor properti dan prospek industri properti ke
depan.
4. Melakukan analisis input-output untuk mengetahui backward-forward linkage industri
properti terhadap sektor lainnya khususnya keuangan.
5. Implikasi hasil survey dan kajian terhadap stabilitas sistem keuangan mendatang.